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恒大新戰略瞄準降負債? 三大舉措“開源節流”
來源:北方時空發布時間: 2020-03-31 19:11:02   

在行業持續盤整的當下,中國恒大(HK.3333)再次憑借深厚“功底”,交出一份高質量成績單。

3月31日,恒大發布2019年度業績:銷售額6011億元,同比增長9%;核心利潤408.2億元,同比下降48%;資產負債率77.9%,同比增加4.2個百分點凈負債率159.3%,同比增加7.4個百分點現金余額2287.7億元同比增長12%。

通過橫向對比其他房企的數據不難看出,恒大的多項經營指標依然突出,唯獨負債問題“拖了后腿”。發布會上,許家印對此并不避諱,正式提出恒大要轉變發展方式,從2020年開始全面實施“高增長、控規模、降負債”戰略轉型,要用最大的決心、最大的力度,一定要把負債降下來。

此戰略的背后邏輯,歸根結底是“開源節流”四個字,“降負債”則是核心目標。

許家印宣布恒大全面實施新戰略

 

 

高增長保“開源”

“開源”是新戰略的基本前提。那么如何“開源”?這就離不開銷售的高增長:過去23年,恒大年銷售額從零起步,激增至逾6000億,據悉,其今年內部銷售目標為8000億,2022年為1萬億。

恒大高增長背后的底氣,是龐大優質的土儲和創新的銷售模式。年報顯示,截至2019年底,恒大土儲規模達2.93億平方米,為其銷售規模擴大提供源源不斷的貨量。

而憑借“網上賣房”創新舉措,恒大一季度銷售額大增23%至1465億,銷售回款大增55%至1133億,均為行業第一,刷新恒大有史以來一季度銷售及回款最高紀錄。這不僅是業績的開門紅,同時也是新戰略的開門紅,因為只有銷售高增長實現“開源”,恒大才能擁有充足回款,進而降低負債。

恒大一季度銷售及回款對照圖

 

控規模促“節流”

“開源”得以保障,“節流”也要跟上,否則,“降負債”也就無法實現。因此,恒大堅持嚴控規模,并輔以兩大“重拳”出擊。

一是實現土儲負增長。未來三年,恒大土儲未來三年每年要降低3000萬平方米左右,到2022年降低到2億平方米左右。也就是說,集中消化現有土儲、嚴格控制新增土儲,將是恒大未來幾年在土儲策略的兩大基調。

二是多元業務投資收緊。許家印在發布會上再次明確宣布,5年內不再投資其他任何產業。

無論是嚴控土儲,還是收緊投資,其核心要義都是“節流”,從而實現恒大負債大幅下降。

 

降負債是“核心”

“去杠桿”的時代大潮中,房企的降負債之路已刻不容緩。而恒大此番“開源節流”雙措并舉,充分凸顯了“降負債”的堅定決心。

按照恒大規劃,未來三年將實現負債大幅降低,有息負債每年平均下降1500億,到2022年要把總負債降到4000億以下。

而根據許家印在現場算的賬,該目標的實現并不困難:“18年19年,恒大銷售回款每年維持在4500億左右,如果今年實現銷售8000億,回款按7000億計算,就會增加2500億的銷售回款。同時,恒大今年減少土地儲備3000萬平方米等于減少600億的支出。這樣一增一減,就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標

據業內人士分析,以恒大目前的資金成本計算,每年降低1500億負債,不僅大幅降低杠桿,還將減少一百多億的資金成本,而這一數據,會直接反映在利潤中。同時恒大具備實現這一目標的巨大優勢和條件,包括強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力。

不難預見,通過高增長的“開源”,以及控規模等的“節流”舉措,恒大的負債情況將在未來幾年大為改善,許家印今日的大決心將帶來一個更加穩健的恒大。



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